慕安德烈蜗牛壳 2020-08-06 19:24:33
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买受人签订认购协议购买多套商品房，一次性支付定金作为数套房屋的履约担保，如买受人未按约定支付全部购房款，属于不完全履行合同义务的行为，应当按比例适用定金罚则。
【案例】：再审申请人周某某与被申请人重庆ZQ物业发展有限公司房屋买卖合同纠纷【（2018）渝民再199号】

【案情】：ZQ公司作为甲方与作为乙方的周某某于2013年12月5日签订了《商业门面认购协议》，约定：乙方认购甲方XXXX1幢6、7、16、17号商业门面；乙方在签订认购协议时，支付定金20万元。2014年10月31日，ZQ公司与周某某达成协议，将周某某购买的16、17号门面变更为8、9号门面。随后，周某某与ZQ公司签订了8、9号门面的《商品房买卖合同》。2015年12月18日，双方又签订了6号门面的《商品房买卖合同》。上述3套房屋周某某均已付清房款、接房并办理了产权证。另查明，7号门面周某某于2014年2月16日接房，并于2014年5月进行了装修。2016年4月19日，周某某将7号门面的钥匙以特快专递的方式邮寄给了ZQ公司。审理中，周某某称是因为7号门面存在渗漏等质量问题，ZQ公司一直未解决，所以周某某将7号门面的钥匙寄还。为此，周某某诉至法院，请求依法判令ZQ公司退还定金。

重庆市沙坪坝区人民法院一审认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定。

本案中，双方签订的《认购协议》，已具备了商品房买卖合同的主要内容，ZQ公司已收取了周某某支付的部分购房款，《认购协议》应认定为房屋买卖合同。《认购协议》的标的为6、7、8、9四间门面，20万元定金是这四间门面的履约定金，周某某享受了购买四间门面的优惠价格，但未按合同约定支付购房款已构成违约，虽周某某称7号门面存在质量问题，但周某某在2014年2月16日接房，2014年5月进行装修，周某某在2014年10月31日向ZQ公司出具承诺时并未提到房屋存在质量问题，而在此时周某某未按约付款已构成违约，故周某某要求退还定金的诉讼请求，于法无据，不予支持。

判决如下：驳回原告的全部诉讼请求。

周某某不服一审判决，向重庆市第五中级人民法院提起上诉。

【二审裁判】:重庆市第五中级人民法院二审认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。

债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金”。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。

第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。

2013年12月5日周某某与ZQ公司签订的《认购协议》约定周某某认购ZQ公司位于重庆市九龙坡区XX路XXXX1幢6、7、16、17号商业门面(16、17号后调整为8、9号)，此后周某某支付了部分房款，且除7号商业门面以外的其余3套房屋周某某均已按照认购协议约定的购买四套物业销售单价享受了建筑单价9折优惠，因此一审法院认定《认购协议》为商品房买卖合同正确。

综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，周某某的上诉请求不予支持。

判决如下：驳回上诉，维持原判。

周某某不服重庆市第五中级人民法院(2017)渝05民终5918号民事判决，向重庆市高级人民法院申请再审。

【争议焦点】：本案如何适用定金罚则
【再审裁判】：再审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。

给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百二十条规定：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则”。

本案中，周某某按约应支付6、7、8、9号四间门面的购房款，但其只支付了6、8、9号三间门面的购房款，已构成违约，故本案应当适用定金罚则。

因周某某属不完全履行合同义务，因此应当依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百二十条第二款的规定，按比例适用定金罚则。

周某某支付20万元作为购买四间门面的履约担保，因7号门面的购房款约占总购房款的25%，本院据此可认定7号门面的定金为5万元。周某某未按约支付7号门面的购房款，按照定金罚则，其无权要求正清公司返还该部分定金。

而周某某已按约足额支付了6、8、9号三间门面的购房款，且并未用15万元定金(扣除7号门面的5万元)予以抵扣购房款，故周某某有权收回该部分定金。

周某某已经按定金罚则承担了违约责任，因此，本院对正清公司提出的“周某某只购买了三间门面，按照约定只能享受九五折优惠，20万元定金抵扣房款后尚欠7万余元”的意见不予采纳。

综上所述，周某某的再审请求部分成立，本院依法予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院依法予以纠正。
判决如下：撤销重庆市第五中级人民法院（2017）渝05民终5918号民事判决和重庆市九龙坡区人民法院（2017）渝0107民初1462号事判决；重庆ZQ物业发展有限公司于本判决生效后十日内返还周某某定金15万元；驳回周某某其他的诉讼请求。