锁金村法庭  南京市中级人民法院  3天前

学区房
是孩子教育的重要环节
现实生活中
经常有小夫妻一方的父母
为了孙辈落户上学的原因
将原本属于自己的房产
过户到小夫妻名下

然而
当小夫妻离婚
矛盾显露
房屋转让的性质却备受争议


基本案情
      2017年1月，黄某为了其孙子黄某林上学落户，与儿子、儿媳、孙子共同签订了一份房屋买卖合同，约定以转让价款65万元将其一套房产售卖给这三人，并在房产局办理了过户登记，儿子、儿媳、孙子共有该处学区房，但并未支付65万元转让款。2018年9月，黄某的儿子儿媳协议离婚，双方约定案涉学区房归儿媳丁某一人所有，后该房变更过户至丁某一人名下。



      两年后，黄某向玄武区法院提起诉讼，要求确认原告黄某与被告儿子、儿媳、孙子签订的房屋买卖合同无效，并确认涉案房产归原告所有。原告黄某认为，原、被告并不具有买卖涉案房屋的真实意思表示，签订买卖合同是为了孙子黄某林上学所用，案涉房屋市场价值远高于买卖合同中载明的65万元，三被告也一直未支付购房款，该房屋买卖行为无效。房屋转让给三被告后，该房屋一直由原告实际占有、使用、对外出租，原告并未将涉案房屋所有权交付给被告的意思，也并非无偿赠与，该涉案房屋仍属原告所有。

　　被告之一儿媳丁某认为，原告与三被告签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效。是以签订房屋买卖合同的形式确定的赠与,合同签订之后的两年时间里原告一直未向被告提出支付65万元，现在原告将三被告告上法庭是因为被告丁某与其儿子被告黄某一离婚的关系，原告不愿将原本属于自己的房屋归丁某所有。



裁判结果
　　
法院经审理认为，根据物权法的相关规定，当事人之间订立有关变更、转让不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。原告与儿子、儿媳、孙子签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效，各方均应按照合同约定履行相应义务。现案涉房产已经登记在丁某名下，原告无权要求丁某返还。被告丁某主张原告实际系将诉争房屋赠与三被告，缺乏事实和法律依据，本院对此不予采信。依法判决驳回原告黄某的诉讼请求。2020年1月黄某再次将黄某一、黄某林、丁某诉至法院，请求判令三被告支付购房款65万元及逾期付款违约金。法院最终依法判决被告黄某一、黄某林、丁某给付原告黄某购房款65万元及逾期付款违约金。


法官说法

 现实生活中，当彼此是一家人的时候，从避税等多种因素考虑很多人会选择以买卖的形式将房产转让给自己家人，尤其是近年来出现的，因为孩子上学老人将自己名下甚至是唯一一套房产过户给子女及孙辈。然而一旦小家庭面临解体危机，之前为避税而选择的方式就会构成一种潜在的多元伤害，影响家庭和谐和社会稳定。本案中为了孙辈上学,善良的老人将自己毕生辛苦所得的房产以低于市场价“卖”给小夫妻,然而法律是严肃的，一旦形成买卖合同则各方必须按照合同履行各自义务。在此提醒广大老百姓，买卖与赠与的所产生的法律后果是截然不同的，买卖合同约定购房一方需支付相应价款，而赠与是无需支付相应价款的。大家在此情形下转让房屋时，应当从真实意思出发，考虑清楚法律后果再去选择较为合适的方式，而非单纯从避税出发，导致事后的法律争议造成不必要的损失。老年人更要注重保护自身合法权益，不能对啃老族有求必应，一切均为子女小家庭考虑而牺牲了自身的权益。

来源：南京市玄武区人民法院