江苏高院  今天
       苏州的一对小夫妻花82万元购买了某商场的一楼“商铺”，但购买后才得知自己买到的是“行政办公用房”。销售时大肆宣传“旺铺”，合同中却是另外写法……

       近日，苏州市虎丘区人民法院对这起商品房销售合同纠纷案作出判决，被告承担80%的责任，赔偿房屋差价损失13万余元。

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“商铺”“办公房”差价达16万余元
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　　“我们当初签订的《商品房买卖合同》，购买某商场104房屋，面积25平方米，总价82万元一次性付清。”吴某夫妇表示，开发商此前一直宣称整个一楼未来都是商铺，“到了2019年商场要业态调整，部分业主至档案中心查询相关建设档案，这时才知道自己买到的是行政办公用房。”

　　吴某夫妇认为，被告没有真实披露涉案房屋的性质和用途，给其造成严重经济损失，于是将开发商诉至法院。

　　诉讼过程中，经原告申请，法院委托鉴定机构得出评估报告，案涉房屋销售时的评估总价为656700元。原告遂要求被告赔偿全部差价163300元。

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销售时屡称“旺铺”，开发商：不存在欺诈
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　　庭审中，被告开发商辩称双方在合同中明确约定“商务金融用地”的土地用途，应当包括企业、服务业等办公用地以及经营性的办公场所用地，其不存在违约或欺诈的行为。

　　经查，案涉房屋规划性质为办公，土地用途为商务金融用地。而涉案房屋在销售时，被告向原告等业主发放的宣传广告等资料大都以“某商业广场”的名义宣传，其中一楼宣传为“国际臻品——精品街区/世界500强大卖场/特色餐饮/金融/超市卸货平台”。

　　在宣传资料中，多次使用了“双轨旺铺”、“综合体旺铺”、“金质旺铺”等词语进行宣传。

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法院：宣传广告对价格有重大影响构成要约
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　　法院经审理认为，根据最高人民法院的相关司法解释，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

　　本案中，根据关联案件中部分业主提供的被告销售房屋时的宣传广告资料、房屋交付时被告出具的非住宅商品房使用说明书、房屋交付后商场的楼层规划指引，可以证明被告在销售案涉房屋时，确实将其中一至四层房屋，包括案涉房屋未加区分、整体定位为“商铺”进行宣传销售，也曾经表述该部分房屋可以用于出租、经营零售、餐饮等业态。

　　“上述对于房屋用途的说明和允诺，内容具体明确，对房屋价款有重大影响，应当视为商品房买卖合同的组成部分。”承办法官指出，根据案涉项目的规划资料及分割后的不动产权证，案涉房屋规划性质为办公，土地用途为商务金融用地，上述表述均与被告宣传时所称的“商铺”相差甚远。

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购房人未尽审慎义务，承担二成责任
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　   最终，虎丘法院对这起商品房销售合同纠纷案作出判决，被告承担80%的责任，根据评估结果赔偿原告房屋差价损失13万余元。

　　承办法官表示，本案中，开发商在出售涉案房屋之前已经将包括建设工程规划许可证等材料予以公示，根据上述材料，案涉项目规划用途并非全部是商业，存在办公用房。

　　而原告作为购房人，未履行审查义务，也存在过错，故宜承担20%的责任。

　 【法官提醒】

      购房者在签订买卖合同前，一定要对销售现场公示的材料进行关注，详细询问，搞清楚案涉房屋的具体性质。


来源：扬子晚报
作者：万承源