赠与人未及房屋过户即死亡，受赠人可要求继承人配合过户吗？ - 常熟律师网/常熟律师事务所/王兆华律师13913686256常熟合同/债务/交通事故/刑事律师/常熟企业法律顾问

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作者：常越律师时间：2019年02月25日分类：

[案情简介]

    陈某与张某为夫妻，二人育有四子，分别为四被告，原告为二人孙子。陈某、张某与原告共有位于上海市虹口区三河路某室房屋陈某于2014年2月20日与原告签订赠与合同，明确表示将讼争房产中属于遗赠人的产权份额赠予原告，原告表示接受遗赠，后原告于2014年3月21日为接受遗赠行为办理公证，但未及办理房屋过户手续之时，二人即相继去世。由于继承人不承认这份赠与合同的效力，不同意配合原告办理过户手续，为此，原告起诉要求被告配合办理过户手续。那么，原告的主张能否得到支持？

[律师说法]

    本案的焦点问题在于，如何认定赠与合同的效力，赠与人去世前并未办理房屋过户手续是否影响合同效力？

    关于赠与合同的性质，我国存在三处立法，分别为：

1、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》生效于1988年，其第一百二十八条规定，“公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。”根据上述规定，赠与合同被作为实践合同，只有赠与物交付的，赠与关系才成立并有效，未交付赠与物的，赠与关系不成立，受赠人亦不得依据赠与合同主张强制履行。在房屋作为赠与物的情况下，交付意味着必须办理过户手续，故一般以办理过户手续作为赠与关系成立的标志，但是，如果有书面赠与合同，且赠与人将产权证书交与受赠人，受赠人已占有、使用该房屋，满足上述三个条件的，则可以认定赠与有效，令其补办过户手续。

2、《中华人民共和国合同法》于1999年10月1日起施行，第一百八十五条规定，“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。”根据该条规定，赠与合同为诺成合同，单务合同，只要一方作出明确的意思表示，合同即告成立。

3、《中华人民共和国物权法》于2007年10月1日起施行，该法第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”　

《最高人民法院适用《物权法》若干问题的解释》第一条规定, “因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。”

第八条规定,“依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。”

根据上述规定，只要赠与人与受赠人达成一致，赠与人在生前从未表示撤销赠与，合同即成立并生效，不以办理不动产转移登记为生效要件。

    本案中，赠与合同的签订时间为2014年，因此根据“新法优于旧法”“特别法优于一般法”的法律适用规则，应该适用《合同法》及《物权法》的规定，赠与合同为诺成合同，即一经赠与人做出明确意思表示即成立并生效的合同，并不以办理完毕不动产过户登记为合同的生效要件。结合此案，老夫妻二人将房屋赠与给原告，且经过公证，属于不能任意撤销的赠与合同，根据《中华人民共和国合同法》188条：“具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人不交付赠与的财产的，受赠人可以要求交付。”现二赠与人相继去世，法定继承人有义务代替履行义务，因此，受赠人有权利要求各被继承人配合其办理房屋的过户手续。最终该案的法官亦支持了原告的诉讼请求。

    但需注意的是，若赠与合同的签订时间为1999年10月1日之前，由于当时《合同法》及《物权法》均未生效，因此判断当时的赠与合同的效力需要适用《民法通则》的司法解释，根据当时的法律规定，赠与合同为实践合同，只有赠与物交付的，赠与关系才成立并有效，未交付赠与物的，赠与关系不成立，受赠人亦不得依据赠与合同主张强制履行。在房屋作为赠与物的情况下，交付意味着必须办理过户手续，故一般以办理过户手续作为赠与关系成立的标志，但是，如果满足：（1）双方签订书面赠与合同；（2）赠与人将产权证书交与受赠人；（3）受赠人已占有、使用该房屋；三个条件的，则可认定赠与有效，法院可判令其补办过户手续。