原创： 秦研  秦淮法院  2018-12-21
周星驰的电影《功夫》中
包租婆的形象是不是还让你记忆深刻呢？

生活中
房东与房客的纠纷也是不少

今天故事里的主人公李明
便和“二房东”产生了纠纷
到底发生了什么事呢？

2014年12月22日，房主陈红（化名）将房屋出租给了小郑（化名），双方签订了《租房合同书》，主要约定租期自2015年1月1日起至2017年12月31日止。陈红与小郑口头约定，不得将房屋转租、转让。


2016年4月11日，在陈红不知情的情况下，小郑将房屋转租给了李明（化名），双方签订了《店面转让协议书》，后李明向小郑支付了50000元的转让费，支付房屋租金至2016年12月31日。

2016年11月26日
李明又想将房屋转租出去
并在房屋大门上张贴了转让通知

陈红看到转让通知后方才得知小郑已将房屋转租给李明，便口头告知小郑解除了双方的租赁合同，并在房屋大门张贴将收回房屋的通知。2016年12月1日，陈红加锁收回了房屋。

李明因无法继续经营受到了损失
遂诉至法院



原告李明诉称：
1、与小郑签订的《店面转让协议书》无效；
2、立即返还50000元转让费；
3、赔偿无法继续经营的损失，即2016年12月的利润损失31000元及2016年12月的租金损失2167元。

被告小郑辩称：
1、由于李明强行要求将其承租的房屋再转租，才导致陈红解除租赁合同；
2、李明主张的所谓损失，都是因为李明自身实施了超越其合同权利义务的违约行为造成的，双方的合同已履行完毕，不再赔偿李明任何损失。

第三人陈红述称：
房屋是不允许转租的，只认可小郑为承租人，后发现小郑将房屋转租给李明，故收回房屋。



面对他们的说法
法院又会怎么认定呢？

《店面转让协议书》是否有效？
李明、小郑签订的《店面转让协议书》包含了房屋的转租和店铺内装修、营业设备的转让两个部分。陈红到庭后强调其从未许可小郑将诉争房屋转租、转让，故应当认定李明、小郑合同中涉及转租的条款无效，而店辅转租与店辅内装修及设施等转让均涉及诉争房屋，两者无法分割，故无效的转租导致整个《店面转让合同》全部无效。

李明能否获得相关赔偿？
李明在与小郑签订转让协议后，已向小郑支付诉争房屋租金至2016年12月31日，但陈红已于2016年12月1日收回诉争房屋，故小郑理应返还2016年12月的租金2167元。但李明要求小郑赔偿其2016年12月预期利润损失31000元，无事实及法律依据，故法院依法不予支持。

李明要求小郑返还转让费是否支持？
合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

动态黑色音符

经法院审查，双方纠纷起因系因转租诉争房屋未经房屋产权人同意所致，同时结合李明使用相关设施、设备的时间及小郑已拖走大部分设施、设备等具体情况，酌定小郑返还转让费35000元为宜。


判决如下：
1、原告李明与被告小郑于2016年4月11日签订的《店面转让协议书》无效；
2、被告小郑本判决生效之日起十日内返还原告李明转让费35000元、租金2167元，合计37167元。
3、驳回原告李明的其他诉讼请求。

当出租人与承租人已经明确约定承租期内承租人不能转租时，承租人对租赁物进行转租，违反了诚实信用原则，本质上为恶意，属违约行为，才属于无权处分行为，出租人不予追认，转租合同则为无效合同。

关于转租的注意事项有以下几点：须获得出租人的书面同意；转租期限一般不得超过原租赁期限；承租人不退出租赁关系，既享有承担原租赁合同中的承租人权利义务，也享有承担新转租合同中的出租人权利义务。当然，这一注意事项也可以因出租人、承租人、次承租人三方进行协商后予以变更。