原创： 周诗  上海青浦法院  1月24日

小张打算今年结婚，购买婚房成了头等大事，但是小张对购买商品房的注意事项了解不多。于是就来咨询青小法关于商品房购买的法律知识。

购房资格先审核

在上海市购买房屋，首先要考虑自己是否符合上海市的限购政策，外地户籍人员在沪购房要注意社保（或报税）连续缴纳。
上海市从2011年1月31日开始实施住房限购政策，其中针对外地家庭的限购政策是2016年3月25日实施的新政，由原来的连续缴纳社保（或报税）3年中累计2年，调整为63个月中累计缴满60个月，补缴不算。

举个“栗子”：
假如小张在上海已经连续缴纳59个月了，但是在第60个月的时候忘记交了，半年之后再补交前半年的社保，不可算作符合资格。
 


好复杂，中介说我符合购房资格的。
购房人自己要审核清楚哦，不可完全依赖房产中介，谨慎为上！

青小法
房屋状况要搞清

看房时一定要仔细查看房屋的状况，房屋状况包括房屋的权利情况和实物情况。
生活中，大家比较容易忽视核实房屋权利情况，而权利情况直接影响到房屋过户、办理产证等。房屋买卖必须得到房屋所有权人的许可，并且在合同中注明清楚。如果房屋的所有权有争议，或者房屋上面存在抵押或查封未涤除，将会影响到后续过户手续的办理。购房人一定要现场查看房屋，如果有租户在租，房屋买卖的情况还要及时告知租户，以防影响租金的收取。
对于房屋的实物情况，既要看房屋的户型图也要看房屋现状，避免房屋存在严重质量瑕疵的情况。
 

小张

我周末就去实地看看房屋状况。
牢记核实产权人信息，房屋是否被抵押，是否符合过户的条件，房屋是否有承租人等。基于房屋高价值，为减少自己的损失，一定要仔细！

青小法
合同条款约定明

作为购房一方来说，最重要的合同条款就是房屋总价、交房时间和违约责任。
房屋总价是双方协商的结果，受到市场经济的调节，直接影响到税费的问题，很多案件出现了备案合同价格和实际合同价格不一致的情况，这种做法虽然降低了税费，但是也造成了诉讼中的法律风险。
并且，房屋总价通常约定为卖方的净到手价，在二手房买卖中，有可能房价中还包含了卖方赠送的家电、家具的价格，因此对于房屋总价要描述清楚具体包含内容。
 

小张

我看中了李先生夫妇的房子，明天就要签约。有什么要注意的吗？
夫妻共同财产需要夫妻双方均同意才行。

青小法
买房陷阱要当心

交房时间是指过户和交钥匙两个时间，两个时间同等重要，过户意味着权利的转移，交钥匙意味着实际控制。违约责任，就是出现合同违约的情况下，违约方对于守约方如何补偿的问题，这一条款约束的是合同双方，而不应该仅仅针对其中一方设定违约责任，另一方没有条款约束。
在实践中，购房人往往重视实物交付而忽略了权利交付，也就是过户的约定，虽然过户与否并不影响房屋的使用，但是只有办理过户，才能获得法律上的房屋所有权。
 

小张

青小法，我买好房啦！上周付清了房款，李先生把房产证原件和钥匙都给我了！
要尽早去办理过户，交付房产证原件并不代表房屋权利交付哦，只要没过户，房子就还在卖家名下！

青小法

买卖房屋的过程涉及诸多事项，处理不慎极可能发生法律纠纷，今天给大家讲了购买商品房时的注意事项：
购房资格先审核，
房屋状况要搞清。
合同条款约定明，
买房陷阱要当心。
                          

 
编辑：朱晶晶
审核：王春晨