银行提出执行异议，请求去除抵押房屋的虚假租赁 - 常熟律师网/常熟律师事务所/王兆华律师13913686256常熟合同/债务/交通事故/刑事律师/常熟企业法律顾问

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原创：北京海淀法院北京海淀法院 11月27日

江西某银行在主张对被执行人解先生名下房产的抵押权时，才发现该房产已被海淀法院查封，并已进入拍卖程序，拍卖公告上披露了该房产上设有租赁，而且租赁的设立时间还在其登记抵押权之前。江西某银行为此向海淀法院提出异议，请求法院解除涉案房屋上的虚假租赁合同。近日，海淀法院受理了此案。

原告：涉案房屋上的虚假租赁影响了自己的抵押权

原告江西某银行诉称，2014年9月17日，其与解先生签订了《最高额抵押合同》，约定解先生以涉案房屋担保债务的履行。解先生在抵押合同中确认涉案房屋不存在任何瑕疵和负担。双方就上述抵押办理了登记手续。

后来，江西省高院就银行与解先生等金融借款合同纠纷一案作出判决，判决银行有权对涉案房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿。判决生效后，因解先生等未履行判决义务，银行向南昌市中院申请强制执行。在执行中发现涉案房屋已经被海淀法院首次查封，海淀法院在淘宝网司法拍卖平台上发布了该房产的拍卖信息，信息中披露该房产存在租赁，承租人为祝先生，租期自2012年4月24日起至2032年4月23日止，且租金已一次性支付。

原告认为，祝先生与解先生在涉案房屋上设立虚假租赁影响了其抵押权的实现，故银行作为利害关系人，请求法院依法查明相关事实，解除涉案房屋上存在的租赁合同。

被告：原告与涉案房屋的执行并无利害关系

被告祝先生辩称，涉案房屋上的租赁合同真实合法有效，且在抵押登记之前。因此，租赁关系不受银行抵押权的影响。而且涉案房屋上有租赁，并不影响银行抵押权的实现，银行可以就涉案房屋的拍卖价款优先受偿，故银行与涉案房屋的执行并无利害关系。

目前，该执行异议案件正在进一步审理中。

法官提示
房屋抵押已经成为银行信贷业务中广泛运用的担保方式之一，银行作为抵押权人，为保障自身抵押权顺利实现，其有责任主动预防，在签订抵押合同之前实地审查抵押房屋的使用情况，固定相关证据。若债务人与他人恶意串通伪造租赁合同，银行也可以举出相应的证据。如果租赁合同被法院审查认定为虚假合同，法院也会依照相关法律规定对伪造虚假租赁合同的当事人进行处罚，情形严重者将追究其刑事责任。
（文中配图均来源于网络）