以案释法丨卖房者怠于办理过户手续期间，房屋被拍卖应担何责？ - 常熟律师网/常熟律师事务所/王兆华律师13913686256常熟合同/债务/交通事故/刑事律师/常熟企业法律顾问

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徐州市中级人民法院

王天强购买了葛胜利的一套住房，然而，葛胜利却迟迟未协助办理过户手续，后王天强发现，因葛胜利涉及民间借贷纠纷，该住房已被查封拍卖，法院判决葛胜利返还王天强购房款，并赔偿因房价上涨购买同等地段、面积房屋多支出的损失。

案情回放
2009年2月，原告王天强与被告葛胜利协商签订《房屋买卖协议书》，约定葛胜利将其名下的房屋一套卖给王天强，总价11万元。王天强分三次给付购房款9.6万元后，对房屋进行装修并居住使用。期间，王天强不断督促葛胜利办理房屋过户手续，葛胜利一直未予办理。后王天强发现，葛胜利因与案外人因民间借贷纠纷，涉案房产已被查封，并于2016年9月底以23.12万元被他人成功竞拍。
王天强诉至法院，要求解除房屋买卖协议，并要求葛胜利返还已付的购房款9.6万元，主张因葛胜利的违约行为给其造成了损失，其购置同等地段同等面积的房屋要多支付价款14.77万元，该违约损失也应由葛胜利赔偿。
法院经审理认为，葛胜利违约未能协助王天强办理过户登记导致房屋被依法拍卖给他人，双方当事人之间的房屋买卖合同已经没有继续履行的可能，依法应当解除。葛胜利应向王天强返还购房款9.6万元。
根据《合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
王天强要求葛胜利支付因违约给其造成的房屋差价损失属于可得利益损失范畴，损失数额应以房屋出卖价款23.12万元扣除9.6万元及1.4万元（房屋约定价款11万元，王天强仅支付9.6万元），即12.12万元。
最终，法院判决葛胜利向王天强返还购房款9.6万元并赔偿损失12.12万元。

铜山法院常江红
法官说法售房者违约应向买房者赔偿合理差价损失
在审判实践中，很多房屋买卖合同案件引发的原因是出卖人故意隐瞒房屋权属存在的瑕疵或是本人存在民间借贷诉讼等情况，利用买受人急于购房的心理，承诺先签订合同，日后再协助办理过户手续，而当签订合同收取购房款后，又以各种理由延迟办理房屋过户手续，甚至进行“一房二卖”，直接以高价将房屋卖与第三人并办理过户手续。在此情况下，如果将损害赔偿范围限定在信赖利益，则在违约方违约本身即是为获得比履行所能获得的利益更多的情况下，此种赔偿对违约方十分有利。因此，对买受人进行履行利益的赔偿，才能取得遏制及惩罚违约行为的效果。
对于房屋差价损失的确定，原则上可比照最相类似房屋(同幢相同楼层及房型；相邻幢同楼层及房型；相同区域内房屋)的市场成交价与买卖合同成交价的差额予以确定，也可通过委托专业机构进行评估或向专业机构进行询价予以确定。对于认定差价损失的时间点，则应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日、合同解除之日、评估之日以及审理中房屋的涨跌情况等情况，予以合理确定。
该案中，考虑到被告葛胜利违背诚实信用原则，违约未能协助原告王天强办理过户登记导致房屋被依法拍卖给他人，房屋买卖合同只能解除，王天强必须搬离而重新购置房屋居住，房屋差价损失客观存在，因此，葛胜利应当就该差价损失给予合理赔偿。（文中当事人为化名）