张家港法院


现如今，房屋已经成为一个家庭重要的财产，买卖房屋均应经过家庭共有人的同意，这不仅是维护和睦家庭关系的要求，也是避免产生纠纷的必要防范措施。买房人老孙最近就碰上了一件糟心事，买房子签了合同，付了房款，房屋共有人却不同意过户，起诉到法院，一、二审又都被法院驳回，这其中是怎么一回事呢？



案情介绍




2017年2月，老孙与老陈通过中介签署了一份房屋买卖合同，约定老陈将其名下的拆迁房以83.5万元的价格出售给老孙，因为房子还未领取房产证，双方就约定等房子产权证领到老陈名下后，再过户给老孙。合同签订后，老陈依约付了定金及首付款52万元。但在2017年11月8日，老陈向老孙邮寄了一份通知，表明自己要终止买卖协议。老孙认为老陈擅自终止协议违约，于是向法院提起诉讼，要求老陈继续履行合同，并将房屋过户到自己名下。
法院经审理查明，老陈被拆迁老宅系老陈家庭共有，所有权人为建造房屋时的成年家庭成员老陈、季某、苏某，拆迁后，被拆迁房屋已转化为三套拆迁安置房，老陈出售其中一套给老孙，并未经过季某、苏某同意，两人也拒绝追认。法院认为，老孙与老陈签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方本应按合同约定依据诚实信用原则全面履行各自义务，但因为房屋共有人季某、苏某不同意出售房屋，老孙提交的证据也无法证明或推定老陈交易时已取得了两人的同意，故房屋的所有权不能转移，老孙坚持交付房屋并办理过户的请求法院难以支持，如果老孙要求老陈承担违约责任、赔偿损失等，可以再另行向法院主张，遂判决驳回老孙的诉讼请求。




法官点评




出售共有财产，应经过全体共有人的事先同意或事后追认，如果共有人不同意出售该财产，致使标的物所有权不能转移，买受人只能主张出卖人承担违约责任或解除合同、赔偿损失，而不能要求继续履行合同。法官提醒，当事人在交易时，应全面审查标的物的权属状况，明确共有人的真实意思，避免发生纠纷，产生不必要的损失。