近年来，从中央到地方陆续出台了一系列的楼市调控政策，如民间俗称的“限贷令”、“限购令”等，对遏制房地产市场投机行为起到一定作用，但客观上也引发许多相关纠纷并进入司法诉讼程序，由此出现了许多新情况、新问题。分析了该类纠纷发生的原因及案件审判思路，并就调控政策出台后，房屋买卖交易中如何避免出现纠纷提出建议。

　　钻政策空子不成担风险

　　●典型案例

　　浙江籍的陈先生打算退休后在上海买房，跟在上海工作的儿子住得近些。根据上海市政府2011年1月出台的规定，非沪籍居民在沪购房必须提供自购房之日起算的前两年内在沪累计缴纳一年以上个税缴纳证明或社保缴纳证明。然而，陈先生从未在沪工作过，更没有在沪缴纳过个税或社保。陈先生认为买房的时候补缴一年社保，就有资格购房了。于是，2012年6月，陈先生与方先生、中介三方签订《房地产买卖居间协议》，约定陈先生购买方先生名下房屋，并于20日内签署正式的房屋买卖合同。合同签订当天，陈先生向方先生支付了定金5万元。

　　2012年7月，上海市房管局发布通知，强调非沪籍居民持社保缴纳证明购房的，必须是“累计缴纳，不得补缴”。陈先生傻了眼，赶紧联系方先生要求解除合同，返还定金5万元。方先生不肯，陈先生无奈起诉到法院。

　　法院经审理认为，原告为非沪籍居民，对于自己并不符合政策规定的购房条件应是明知的。关于“不得补缴”社保的通知，仅是对已有政策的强调和细化，限购政策本身并无变化。原告对通过补缴社保以获取购房资格怀有不当的侥幸心理，对于最终未能签约具有过错，由此带来的交易风险亦应由其自行承担。据此，法院判决居间协议解除，驳回原告要求返还定金的诉讼请求。

　　●王兆华律师评析

　　 违反合同一方存在过错，是定金罚则的适用要件之一。在因调控政策出台导致签约未成的情况下，判断过错与否的关键，就在于违反合同一方对于自己可能因受调控政策影响而无法完成交易，是否应当有所预见。本案中，早在居间协议签订之前，就已有政策明确规定非沪籍居民在沪购房应“累计”缴满一年社保。原告应知道自己无购房资格，所谓补缴社保实际是钻政策空子，最终交易不成，理应由其自担风险。